2012年，吉林长春的姜素霞站在海南乐东龙沐湾的售楼处里，听着销售指着远处的空地介绍：“那里以后是高尔夫球场。 ”她当场拍板，以每平米1.3万元的价格买下一套房。 2017年，她又追加了一套。 那时候，龙沐湾一期开盘，“有钱都不一定买得到，都得是有身份的人”。
可如今的龙沐湾，高尔夫球场变成了哈密瓜大棚。 每年开春，农药味顺着海风飘进窗户。 姜素霞站在阳台上，望着那片绿油油的瓜棚，心里不是滋味。
她不是一个人在后悔。
2017年，刘春霞第一次看到龙沐湾的宣传册，心动到“晚上睡不着觉”。 册子上写着：夕阳染透天际，7公里连绵海岸，整个天空和海面都被镀上一层金色幻彩。 还有温泉入户，还有五星级酒店，还有专属沙滩。 她一生颠沛流离，做过杂七杂八的活计，好不容易攒够了钱，想着晚年能在这里享清福。 她82岁的老伴儿患有癌症，想着泡温泉能缓解病痛。 最终，他们掏了167万元。
买完房的那几个月，刘春霞觉得自己的人生圆满了。
可入住没多久，温泉池子就放不出水了。 她找物业反映，物业说：水管坏了，没钱修。 刘春霞没办法，给池子盖了一块木板当炕使。
这个项目的开发商是江苏国信集团，当年号称要砸300亿元，把这里打造成“国际高端旅游度假区”。 2015年前后，江苏国信遭遇经营困境，项目陆续停工。 龙沐湾的开发速度曾经是全岛第一，项目一停，血本无归。
原先规划里的渔人码头没有了，凯撒皇宫酒店也不建了，连那个传说中的“八爪鱼”地标建筑，也只存在于宣传单上。 只剩下黑黢黢的烂尾楼，立在哈密瓜大棚中间，成了全村最扎眼的摆设。
2026年3月底，记者去龙沐湾采访时，姜素霞指着小区里的炮弹椰说：“原来有些树可名贵了，现在都没了。 ”草坪斑驳，桥头的木板翘起，白蚁把红实木门啃成了木屑。
物业公司叫乐东戴维斯，母公司是英国“五大行”之一的第一太平戴维斯。 当年小区定位高档，物业费定在每平米5块钱，业主们都欣然接受。 2012年刚住进来的时候，姜素霞甚至愿意提前交物业费。 她还邀请东北的朋友来旅游，安排住在小区门口的五星级酒店，觉得“贼有面子”。
但项目烂尾后，物业的服务一年不如一年。 原来每栋楼都有管家，每天上门收垃圾，业主从内地回来提前打个电话，管家会去接机。 现在的物业服务，变成了白天分段工作8小时，管家的办公桌都不见了。
姜素霞说：“根本和以前不能比。 就这品质凭什么收我们5块钱？ ”
2020年底，她和几个业主找到了一个关键证据：当年的房产宣传册上，物业类别写的是“普通住宅”。 按照海南省的物业管理条例，普通住宅的物业费实行政府指导价，而不是开发商想收多少就收多少。
2021年3月，乐东县发改委发文认定：龙沐湾小区属于普通住宅。 随后，业主们把物业告上了法庭，要求退还多收的物业费。 法院判了：2013年1月到2015年6月这段时间，物业按每平米2块钱的标准退钱。 截至目前，物业已经向33户业主退了超过28万元。
业主们还没来得及高兴，物业的反击就来了。
2022年，乐东戴维斯把40名拒绝缴纳物业费的业主告上了法庭。 法院又判了：根据2015年海南省下发的《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》，物业费实行市场调节价，业主应按5元每平米的标准补齐费用。
这就出现了一个让所有人都傻眼的局面：法院认定，2016年之后，小区就该按5块钱收。
业主们懵了。 乐东县房管局副局长林象也懵了，他说：“法院都判了，我们怎么让他再调节物业价格？ 我们肯定是大不过法院的判决。 ”
物业公司的日子也不好过。 乐东戴维斯的经理莫蝉侥说，2026年1月，小区本该收100万物业费，实际只收了33万。 为了省钱，公司从最多时的107名员工，裁到了只剩9个人。
开发商才是最大的欠费户。 开发商手里还有三百多套房没卖出去，从2021年10月到现在，一毛钱的空置房物业费都没交。 莫蝉侥算了一笔账：开发商欠的钱占了整个小区总物业费的25%，到2026年3月底，累计欠了291.56万。 物业不是没去告过，官司打赢了，但开发商根本没钱。
小区里，两派业主也打了起来。 一派主张降费，一派主张维持高价。 年过七旬的业主张勇是护盘派的代表，她说：“谁要是把这个小区干坏了，谁就是历史的罪人。 ”她认为，龙沐湾虽然烂尾了，但这里的地理条件独特，是块“金子”，只有高品质的物业才能把这块金子保护好。
林象被这两派人夹在中间，左右为难。 有一次他去小区调查，两帮人直接在他面前吵起来，“嗓门又大，搞得我们头都炸了”。
2026年2月，业主们闹到了海南省住建厅。 乐东县的县长带着林象赶到海口现场调解，一直熬到凌晨四点。 林象“心一狠”，当场手写了一份承诺书，承诺把物业费调到2元每平米。
可他自己也知道，这承诺书签了也白签。 行政手段不能干预市场行为，这个道理他比谁都清楚。
为什么问题绕不开？ 就因为业委会成立不了。
龙沐湾小区一共有2213户，业主们就像候鸟一样，冬天来了，春天走了。 春节的时候业主最多，也就五百多户，平时只有一百多户留守。 想开业主大会投票成立业委会，民法典规定，必须面积和人数都达到三分之二以上。 可人都凑不齐，怎么投？
不只是龙沐湾，整个乐东县56个小区，至少48个是“候鸟社区”，成立业委会的小区只有14个。 整个海南省，七千多个小区，业委会成立的不足15%。
海南省物业管理协会法工委副主任赵德承去过龙沐湾，他说：“这起纠纷已经超出了乐东县政府的处理能力范围。 ”
2026年4月30日，乐东戴维斯发了一份撤场公告。 公告说，物业费收不上来，开发商欠的钱也追不回，公司撑不下去了，只能终止服务。
林象收到消息的时候，说“感到惊讶，但也已经有心理准备了”。
物业走了，小区怎么办？ 没有保安、没有保洁、没有维修，垃圾没人收，路灯全灭，电梯坏了也没人修。
姜素霞觉得，自己在龙沐湾买的两套房，是她这辈子唯一一次失败的投资。 她说：“我不差这点钱，就是咽不下这口气。 ”
刘春霞站在海滩上，落日的金光洒在远处烂尾楼的铅灰色水泥墙壁上。 这个号称“中国唯一面向正西的最美落日沙滩”，如今只看得见成片的哈密瓜大棚，和那个被困住的金色黄昏。
她这辈子从没打过官司，龙沐湾的官司是第一个。 2025年，她先后6次去海南省住建厅反映情况，去乐东县已经不下170次。 她估摸着，已经为这事花了快10万块钱。
周边的房子，有人三十多万就贱卖了，折合五六千一平米，比当年的买入价跌了一半还多。
刘春霞说：“后悔买房了。 ”
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